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【永久保存版】土地なしから注文住宅を購入する流れ～土地探しで失敗しないためのコツまで解説～

注文住宅を建てるには、予算決めなどの事前準備から建築会社の選定、住宅建築といった様々な工程があり、土地なしの状態からであれば土地探しや土地の購入も加わります。

土地購入のタイミングや選び方、建築会社の選定で失敗すると、理想の注文住宅が建てられないことも…。注文住宅の購入で失敗しないためにも、予備知識を身に着けておくことが大切です。

土地なしの状態から注文住宅を建てたいけれど「何から始めれば良いのかが分からない」「注文住宅の購入で失敗したくない」という方に向けて、本記事では土地なしの状態から注文住宅を建てる流れを解説していきます。

 

 

 

【全体像】土地なしで注文住宅を購入する流れ

土地がない状態から注文住宅を購入する場合、注文住宅を計画してから引き渡しまでの期間としては1年～１年半が目安です。

 

【Step1】事前準備

住みたい家のイメージを家族で共有する

家族全員が納得するような家を建てることが理想ですので、事前に「どんな家に住みたいか」を家族でしっかり話し合っておくことが大切です。

注文住宅は建売住宅とは違って自由に設計できますので、住宅雑誌やホームページ、モデルハウスなどを参考に、デザインや間取りなどのイメージをご家族と共有しておきましょう。

例えば：

・どんな間取り、デザインにしたいのか

・平屋 or 2階建て

・庭の有無

・駐車場は何台分必要か

さらに、デザインや間取りなどの希望条件に優先順位を付けておくと、予算オーバーしたときに削る箇所が判断しやすくなります。

 

資金計画を立てる

2023年度 フラット35利用者調査によると、土地なしで注文住宅を建てた方の平均所要資金は4,903万円です。

所要資金の内訳を見ていくと、平均の建設費は3,405万8,000円、土地取得費は1,497万6,000円となっております。資金の割り振りとしては、建設費(外構工事費含む)に約70%、土地取得費に約30%です。

なお、ここ数年の資材高騰にともなって建築費も年々、高くなっていますので、想定する予算内では理想とする住宅性能・デザインの住宅を購入できない例も現実としてあります。

また、外構費は土地の特性(道路に高低差があるなど)によって費用に大きく差が生じます。土地代も地域によって差がありますので、あらかじめ建築を考えている地域の土地代の相場を調べておくと良いですね。

住宅購入には土地代と建設費用だけでなく、不動産取得税や住宅ローンにかかわる経費(保証料など)の諸経費も発生します。

また水道の加入負担金なども購入する土地によっては発生することがあります。

理想的な注文住宅を建てても、住宅ローンの返済などで家計が圧迫されるとマイホームでの暮らしを楽しめなくなってしまいます。そうならないためにも、実際に使える自己資金、住宅ローンの借入可能額を把握し、自身の収入や経済状況を踏まえて無理のない範囲で設定することが大切です。

住宅ローンの借入可能額及び月々の返済額などは、建築会社に相談してシミュレーションしてもらってみてください。

できれば将来重くのしかかる教育資金、老後資金まで考慮したシミュレーションを行ってもらうことが理想です。

 

【Step2】建築会社の選定

近年は国策として住宅性能を重要視する傾向にあります。

建築会社を選ぶ前に、できれば財団法人などの中立的な機関が主催する講座などに参加して、住宅性能(断熱性能や気密性能、耐震等級)の数値などの予備知識を身に付けたうえで、建築会社を選びましょう。

弊社でも毎月、一般社団法人家づくりまるわかり支援機構主催の「家づくりまるわかり講座」を開催していますので、ご興味のある方は是非お申込みください。

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建築会社の一般的な選び方としては下記の流れが一般的ですが、本来プランは土地が決まってから作成するもので、想定する土地がない状態でプラン作成するというのはおかしな話です。

①パンフレットやホームページを見る、住宅展示場や完成見学会に参加する
②気になったいくつかの建築会社にプラン作成を依頼する
③申込み

注文住宅はオーダーメイドで単なる商品比較ではないため、相見積をしてもあまり意味がありません。

各社が作成したプランは条件も設計思想も違いますので、何が理由で価格が違うのかを判断するのは困難ですし、実際の暮らし方が反映されていない契約獲得目的で作られることが多いです。

ですので、建築会社を選ぶ際は下記の工程で進めるのが良いでしょう。

①ホームぺージなどでデザインの特徴を知る
②完成見学会や勉強会に参加して各社の強みや特徴を知り、理想とする住宅性能を満たしてくれるのかや資金計画について相談する
③予算内で理想とする注文住宅を建ててくれると思った建築会社に依頼する

住宅のこだわりが強いのであれば、社内設計の会社やいくつかのプランから選択するような会社ではなく、提携している建築家が設計するような建築会社が良いかと思います。

建築家が設計する会社であれば、予算内に収めてくれますし、敷地を活用した無駄のない住宅を提案してもらえます。

【選ぶ時のポイント】

・自分の理想のデザインに合っているか

・建築実績が豊富か

・アフターサポートはどうか

・見積もりの内容が明確か（追加費用が発生しにくいか）

・口コミや評判はどうか

依頼する建築会社と予算が決まった段階で、住宅ローンの借入可能額の目安を把握するために仮審査の申込みも行いましょう。

 

【Step3】土地探し・購入

注文住宅において、土地探しが最大のハードルと言われています。

土地探し～土地引き渡しまでの流れとしては「土地探し→買付証明書を提出し土地の仮押さえ→土地の契約・重要事項説明→金融機関と金消契約→決済と土地の引き渡し(所有権移転手続き)」です。

【土地選びの方法】

・ポータルサイト（SUUMO、HOME’S、athomeなど）で土地代の相場感を把握

・ハウスメーカー、工務店経由で紹介してもらう

上記が土地探しの方法となりますが、土地によっては住宅建設に不向きなものもあるため、設計に制限を受けて希望通りの家が建てられない場合があります。

土地選びで失敗しないためにも、注文住宅を依頼する建築会社を先に選び土地探しのサポートをしてもらうのが理想です。

また、土地にお金をかけすぎて家の予算が削られることがよくありますので、依頼する建築会社に資金計画の相談をして、建築費との総予算のバランスを考慮したうえで土地探しをしてもらいましょう。

注意点として、理想とする土地の条件は様々だと思いますが、土地探しは複数の方がされていますので、理想が100点だとすると60点～70点で意思決定しないといつまでも土地が購入できません。

 

理想の土地が見つかったら、 購入申し込みを行います(買付証明書提出)。

その後、重要事項説明を受け、納得すれば土地売買契約を結びます。

土地契約時に必要なもの：

・本人確認書類（免許証やパスポート）
・ローンの本申込書類（ローンを用いて土地を購入する場合）
・通帳
・実印（印鑑証明証）
・住民票の写し
・手付金（売買価格の5〜10％程度）
など

土地売買契約を結んだら、1か月～2カ月の間に決済の日程を調整して所有権移転の手続きをします。

 

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資金計画から土地探し、家づくりのご相談まで受け付けておりますので、下記のページからお気軽にお問合せください。

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【Step4】プランの詳細打合せと決定

建築家や設計担当者と間取りを決める打合せを行い、内装や外装などの細かいところをインテリアコーディネーターと詰めていきます。

建築家や設計担当者との初回打合せでのヒアリング内容を基に、建築会社が初回プラン(間取りや概算見積もり)を作成・提示して、プラン調整と詳細を詰めるための打合せを複数回行うというのが基本的な流れです。

初回プランはたたき台なので、変更したい場所や要望があれば遠慮せず担当者に伝えましょう。

要望が曖昧なまま打合せに入ると、設計者と認識の齟齬が生まれ「プランを提示されたがイメージと違う」ということになりますので、理想とする住宅のイメージを建築家や設計担当者にしっかり伝えられるようにしておきましょう。

 

【要望とヒアリング内容の例】

※予算オーバーした場合を考え、要望の優先順位も決めておきましょう。理想とするイメージ写真なども用意しておくと役立ちます。

 

【Step5】工事請負契約締結→住宅ローン審査

建物プランと仕様が決まった段階で、住宅ローンの本審査に進みます。

【必要書類】

・本人確認書類

・収入証明書（源泉徴収票や確定申告書）

・土地売買契約書

・工事請負契約書

・建物の設計図・見積書

※金融機関によって求められる書類が異なるため、事前に確認しましょう。

住宅ローン申請が完了すれば、建築確認申請を行い許可が下りればいよいよ着工準備です。着工前には、任意で地鎮祭も実施されます。

 

【Step6】着工〜引き渡し

工事期間中は定期的に現場を確認し、不明点や疑問点は都度施工会社に相談しましょう。

【工事の主な流れ】

1. 地盤基礎工事
2. 上棟（骨組み完成）
3. 外部工事
4. 内部工事、設備工事
5. 外構工事
6. 完成

工事が完了したら、竣工検査を行います。
その後、住宅ローンの融資実行、そして引き渡しが行われます。

【引き渡し時に確認すること】

・傷や不具合がないか

・各設備の取り扱い説明

・保証書の受け取り

新居への引越し後も、建築会社による定期点検やアフターサービスがあります。
何か不具合があれば遠慮せずに連絡しましょう。

 

まとめ

土地なしから注文住宅を建てる場合、建築会社にサポートしてもらって土地探しをすることがポイントです。
また、資金計画やスケジュール管理をしっかり行うことで、スムーズに理想の住まいづくりを進めることができます。

【注意点】

・土地にかかる費用と建物にかかる費用、諸経費のトータル予算のバランスに注意

・土地契約後はスケジュールがタイトになるので、事前準備を万全に

・住宅ローンの手続きは早めに行う

不明点は必ず確認し、家族全員が納得する形で家づくりを進めましょう。

土地なしからの家づくりは大変な部分もありますが、本記事を参考に 理想の家づくりを実現していただければ幸いです。

 

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私たちナカザトコウムテンは、三重県伊賀市•名張市•鈴鹿市を拠点に建築家とつくる高気密・高断熱・高耐震(耐震等級3)の高性能なデザイン住宅を手掛けております。

多くの方にとって初めての経験となる家づくり。お客様が抱いている疑問や不安を解消するための無料家づくり相談会も実施しておりますので、「資金計画」「土地探し」「家づくり」についてお気軽にご相談ください。

三重県伊賀市•名張市•鈴鹿市•亀山市（その他地域は要相談）で、注文住宅・新築・一戸建て・マイホームをご検討の方は下記のフォームから是非お問合せください。