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マイホームを検討するとき、「住宅ローンはいくら借りられるか」に目が向きがちですが、実は見落とせないのが住宅ローン控除(住宅ローン減税)です。

この制度は、住宅取得後の税金負担を大きく軽減できる国の支援制度で、条件によっては数百万円規模の節税効果が生まれることもあります。

しかし、2026年度の税制改正により、住宅ローン控除の内容は大きく見直されました。

特にこれから家づくりを考える方にとっては、いつ建てるか・どんな性能の家を選ぶかによって、受けられる優遇制度が大きく変わる重要なタイミングです。

この記事では、住宅ローン控除の基本的な仕組みから、2026年以降に変わるポイントまでをわかりやすく解説します。制度を正しく理解し、後悔のない家づくりに役立ててください。

住宅ローン控除の基礎知識

住宅ローン控除とは、マイホームの新築、取得、またはリフォームをした際に受けられる税制優遇制度です。

正式名称は「住宅借入金等特別控除」といい、住宅購入者の経済的負担を軽減し、住宅購入を促進させるためのものです。

(1)住宅ローン控除の対象者

住宅ローン控除を受けられるのは、合計所得が2,000万円以下の住宅ローン契約者です。

会社員の方であれば、年収から給与所得控除を引いた額が合計所得。個人事業主の場合は売上から仕入れ額や家賃などの諸経費を引いた収入が合計所得となります。

(2)子育て世帯と若者夫婦世帯の優遇措置

「子育て世帯」や「若者夫婦世帯」については、住宅ローン控除の借入限度額において優遇される措置が設けられています。

具体的な金額はのちにご説明しますが、優遇措置対象外の世帯よりも最大で1,000万円も借入限度額に差が生まれます。

子育て世帯とは、19歳未満の子供を扶養している世帯のこと。一方、若者夫婦世帯とは、夫婦のいずれかが40歳未満の世帯のことです。

どちらも、入居年の12月31日時点での年齢で判定されます。

(3)住宅ローン控除額の計算方法

住宅ローン控除は、一定の条件を満たすと年末時点の住宅ローン残高に控除率（原則0.7％）を掛けた金額が、所得税および住民税から最大13年間にわたり控除（還付）されます。

たとえば、年末時点のローン残高が4,000万円だとすると「4,000万円×控除率0.7%」で28万円が年間控除額です。

ただし、控除対象は借入限度額までとなっており、省エネ性能の高い住宅ほど上限額が高く設定されています。

また、ローン残高は年々減るため、控除額も徐々に少なくなります。

(4)住宅ローン控除の申請方法

住宅ローン控除を受けるには、入居し始めた翌年に確定申告を行う必要があります。住宅取得資金の借入れをすると、自動的に適用されるものではありません。

会社員などの会社で源泉徴収されている方は、1年目に確定申告を行えば、2年目以降は年末調整で申請が可能です。自営業の方は毎年確定申告が必要です。

また、確定申告の時期は毎年2月16日～3月15日（休日の場合は翌営業日）ですが、申告を忘れても還付申告をする年の翌年1月1日から5年間の間に申告すれば控除を受けられます。

2年目以降の年末調整で住宅ローン控除の申請を忘れてしまった場合は、勤務先で再度年末調整を申請するか自分で確定申告を行いましょう。

2026年以降の住宅ローン控除はどう変わる？

住宅ローン控除は、これまで2025年末までが適用期限でしたが、2026年度の税制改正により、適用期限が2030年12月末まで5年間延長されることになりました。

<住宅ローン控除の変更ポイント>

(1)借入限度額の変更

今回の改正で、2026年・2027年入居の省エネ基準適合住宅の借入限度額は2,000万円になりました。

これは、2024年・2025年入居の場合に比べて引き下げられた結果で、2028年には適用対象外となる予定ですので注意が必要です。

また、中古住宅も省エネ性能が高い住宅については、控除期間が10年から13年に延長され、借入限度額も引き上げられました。

借入限度額の一覧表(控除率は一律0.7%)

※ ()は子育て世帯・若者世帯に適用される借入限度額です。

令和8年度住宅税制改正概要-国土交通省

(2)2028年から新築の省エネ基準適合住宅は適用外に

制度の見直しにより、2028年以降に入居する新築住宅については「省エネ基準適合住宅」が控除対象から外れることになりました。2027年末までに建築確認申請を受けたものは、控除対象です。

これまで省エネ基準適合住宅は、住宅ローン控除を受けられる最低ラインとして位置づけられていました。

しかし、2030年以降は省エネ基準適合住宅の新築等が認められなくなる予定ですので、今後はZEH水準省エネ住宅以上の性能が実質的な基準となります。

(3)床面積要件が40㎡に緩和

2025年までは主に新築側で扱われていた 40㎡緩和が、2026年以降は既存住宅(中古住宅)にも適用されます。

近年は住宅取得価格が高まってきていますので、極小住宅などでも住宅ローン控除が適用されることで、住宅取得の幅も広がるでしょう。

ただし、合計所得金額1,000万円超や、子育て世帯等の上乗せ措置を使う場合などは50㎡要件になるなど条件があります。

(4)災害レッドゾーンの立地要件

2028年以降に入居する新築住宅については、住宅ローン控除の適用要件として、立地に関する条件が新たに設けられました。

具体的には、土砂災害特別警戒区域（いわゆる災害レッドゾーン）など、災害リスクが高いとされる区域内に建てられた新築住宅は、原則として住宅ローン控除の対象外となります。

なお、建替えや既存住宅の取得、リフォームについては、引き続き住宅ローン控除の対象とされる場合があり、新築住宅とは取り扱いが異なります。

住宅ローン控除を利用した家づくりを検討する際は、市町村が公表しているハザードマップなどを活用し、建築予定地が災害レッドゾーンに該当していないかを事前に確認しておくことが重要です。

まとめ

住宅ローン控除は、住宅取得後の家計負担を軽減できる大切な制度ですが、2026年以降は制度内容が段階的に見直され、省エネ性能や住宅の条件によって受けられる優遇に大きな差が生まれるようになります。

特に今後は、単に住宅を取得するだけでなく、どの性能水準の住宅を選ぶか、いつ入居するかが控除額に大きく影響します。省エネ基準適合住宅の扱い変更や床面積要件の緩和、立地条件の追加など、事前に知っておきたいポイントも増えています。

住宅ローン控除を最大限活用するためには、資金計画と住宅性能を切り離して考えるのではなく、制度の内容を踏まえながら家づくりを進めることが重要です。最新の制度情報を確認しながら、自分たちの暮らしに合った住まい計画を検討していきましょう。

私たちナカザトコウムテンは、三重県伊賀市•名張市•鈴鹿市を拠点に建築家とつくる高性能な住宅を手掛けております。

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